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房贷利率将“重新定价” 央行出的这道选择题该怎么选?
【蓬莱房产网】 时间:2019-12-30 来源:北京青年报        
      “一年一变”还是“一成不变”?这的确是个问题。前天,央行发布公告,2020年3月1日起,将开展浮动利率贷款的定价基准转换工作。客户可与金融机构协商决定是换成与LPR(贷款市场报价利率)为“锚”的浮动利率,还是转为固定利率。不过,这个选择机会只有一次,定下来就不能变了。

  值得注意的是,公积金个人住房贷款不用转换。这项工作只针对商业性个人房贷。如果选择浮动利率,意味着今后的利率可能会“一年一变”。如果选择了固定利率,就是“一成不变”,无论市场利率怎么变,利息支出都不变。当然,市场利率下降时,你占不了便宜;市场利率上升时,也可以偷着乐。

  转换时最新利率无变化

  根据央行公告,无论选浮动利率还是固定利率,转换时的利率都跟原合同最近的利率一样。选固定利率的客户,如果合同还剩十五年,未来十五年都会是这个利率。而选浮动利率的客户,由于重新定价周期不少于一年,一般也都是在每年1月1日才重新定价,所以明年的利率也会不变,但是到2021年1月1日那天很可能就要有变化。具体变不变,得看明年12月20日公布的LPR是什么情况。

  所以,这次定价基准的转换工作只是调整了房贷利率的计算方式,不是加息也不是降息。未来房贷利率怎么变化,取决于客户选择固定利率还是浮动利率,选了浮动利率的则取决于未来LPR的走势。

  选择前先判断利率走势

  长期以来,大家的房贷利率都是以央行贷款基准利率为基础上下浮动。有的人能打7折,现在的利率只有3.43%,有的人能打9折,有的人不仅不打折还会上浮10%,利率已经是5.39%。那么是不是现在利率低的人该选固定利率把低利率固定下来,而现在利率高的人就应该选浮动利率,享受未来降息的好处?

  答案是否定的。因为不论你现在的利率水平如何,选了浮动利率,未来都可能变低或走高。如果LPR继续走低,现在的3.43%以后有可能就变成3%,要是选了固定利率,就不能享受降息的实惠。同样,如果因为怕利率继续走高而选了浮动利率,谁也不能保证未来这么多年不会加息,加息之后利率只会更高。

  所以,如何选择,与现在的利率高低没有关系,只与未来的利率走势有关。如果认为中国今后大概率是降息周期,选择浮动利率就划算;如果觉得未来会进入加息周期,那还是选固定利率省钱。如果觉得利率高低无所谓,但希望每月可以按固定月供安排支出,选固定利率显然更省心。

  利率不太可能逆势上行

  房贷合同大部分都在10年以上,最长的能到30年。如此漫长的周期里要准确判断市场利率的走势,这纸公告无疑给成千上万房贷客户出了一道棘手的选择题。

  业内人士建议大家关注一下其他国家的利率情况。世界各国尤其是发达经济体,早就进入低利率时代。目前,发达国家利率水平一般在1%多一些,全部在2%之下,有些国家甚至是负利率。相比之下,中国等金砖国家利率较高。但今年以来,几乎所有国家都下调了利率。

  央行行长易纲9月底曾表示,目前我国利率水平应当是一个适度的利率水平,我国央行并不急于像其他一些国家央行所做的那样,有一些比较大的降息和量化宽松的政策。他还多次强调,要“珍惜正常的货币政策空间,使得我国能够在正常的货币政策空间中,尽量长地延续正常的货币政策”。

  12月1日,易纲在《求是》杂志发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的署名文章。文章写道:“即使世界主要经济体的货币政策向零利率方向趋近,我们也应坚持稳中求进、精准发力,不搞竞争性的零利率或量化宽松政策。”

  从易纲的表述看,至少在近期,我国利率虽然不会快速大幅下降,但也不太可能逆势上行。如果房贷合同没剩几年,选浮动利率更有胜算。

  专家:对多数人选浮动利率更合适

  北京青年报记者注意到,大部分业内人士和专家都认为中国市场利率处于下行通道,浮动利率可能对房贷客户更有利。

  新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式,这对借款人是相对有利的。

  中原地产首席分析师张大伟指出,今年11月20日5年期LPR首次降低,引导社会资金成本走低。在当前经济形势下,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

  “我们认为低利率甚至零利率是长期趋势,若选择固定利率,未来恐将长期多付利息。选择跟随LPR动态调整的浮动利率,或是更好选择。”中泰证券宏观首席分析师梁中华表示,“我们认为中国的降息周期才刚刚开始,后续仍会频繁看到降息降准的操作。随着存量房贷转换工作的陆续推进完成,明年5年期LPR进一步下调的空间也在慢慢真正打开,以引导高估的房贷利率进一步下行。”

  文/记者 程婕
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